Сначала четко определитесь — кто (вы или агентство недвижимости) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры в Краснодаре и оформлением сделки и регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Оцените, сколько вы затратите сил и времени, если все постараетесь сделать сами.
Если вы решили найти и купить квартиру в Краснодаре самостоятельно, выберите основные источники информации, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: "Это фирма?". Не отчаивайтесь, если в 80% получите утвердительный ответ — это реальность текущего времени.
Если вы нашли удачный по цене вариант — отнеситесь критически. Квартиры в Краснодаре, предлагаемые по цене ниже рыночной хотя бы на четверть, большая редкость. Видимо, в этом варианте есть проблемы, их десятки: отсрочка заселения, криминал, "убитость" квартиры и многое другое.
Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Вторичный рынок — это квартиры в зданиях с накопленным износом, в этом случае квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки — это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. (Сравнивать цены новостроек Краснодара и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно).
Выбираем посредника при проведении сделок с квартирами в Краснодаре
Выбор посредника по сделкам с краснодарской недвижимостью, с которым вы будете работать — дело серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера — еще не повод для окончательного решения. (Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность).
Прежде чем купить квартиру в Краснодаре, просмотрите различные варианты вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает — ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача — искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность — признак непрофессионализма.
Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дает на 500-1000$ больше, и предложат в ответ поднять планку — насторожитесь. Скорее всего, вас обманывают, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас больше денег.
Выбрав риэлторское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот "шарашкина контора" может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и прочим.
Если с вами по вариантам квартир в Краснодаре работает агент от риэлторской компании, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать название фирмы, а не фамилия агента. Человек способен соблазниться и на 200$, скрыться или пойти на конфликт, а вот фирма скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию.
Заключая договор на оказание риэлторских услуг в Краснодаре, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты — форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и так далее. То, что вам предлагают некий "стандартный" договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае сделайте приложение.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше согласиться или отказаться от варианта. Риэлторы быстро теряют интерес к упертым клиентам. Помните, кроме вас у агента хватает и других заказов. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.
Купить квартиру в Краснодаре
Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и так далее. Теоретически это должна делать фирма по купле и продаже квартир в Краснодаре, но береженого бог бережет. Список необходим, иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а, переспрашивая их по телефону, вы не будете видеть лица отвечающего. (Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый — признак того, что отвечающий что-то сочиняет).
Решив, что эта квартира подходит — поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы юридических услуг в Краснодаре, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
Существует также так называемая проблема суммы, указываемой в договоре. Состоит она в следующем: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если в ближайшее время еще не купит квартиру в Краснодаре или другой объект недвижимости. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет, даже если покупаете жилье в ипотеку в Краснодаре. То есть вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. (Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге).
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако получите на руки копию доверенности и лично проверьте, есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. (Правда, он может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны).
Процедура оформления квартир в Краснодаре
Решив купить квартиру в Краснодаре, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлторским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.
Зачастую агентство по оказанию риэлторских услуг и юридических консультаций в Краснодаре под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) — это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, так как аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки — нет и аванса.
В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Итак, собираясь купить квартиру в Краснодаре, вы должны знать, что процедура сделки имеет два этапа — этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.
Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей — понятно.
Не существует идеальной схемы расчета. Разные агентства недвижимости Краснодара используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенным способом, прикиньте (получите консультацию специалиста), что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлторского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на продажу квартиры в Краснодаре, если квартира была приобретена во время брака. Особый случай — дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.
Законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. За договор, составленный в простой письменной форме, денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (риэлтор — сторона заинтересованная), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.
Завершение проведения сделки покупки и продажи квартиры в Краснодаре
Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому, прежде чем купить квартиру в Краснодаре, постарайтесь узнать, куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет, и всплывает ситуация, о которой вообще никто не подозревал. В этом случае привлекайте к решению проблем (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент, если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли — извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете подать в суд на бывшего хозяина.
По материалам газеты "МАКЛЕР", Краснодар