Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

1. Популярные виды мошенничества при покупке квартир
   1. Продажа через недееспособного человека
   2. Возврат проданной квартиры через суд
   3. Продажа арендованной квартиры по поддельным документам
2. Виды обременений которые используют аферисты
3. Продажа квартиры с живущим в ней человеком
4. Процесс выселения из законно купленного жилья
5. Как действительно снизить риск быть обманутым?
   1. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
   2. Проверка наличия перепланировки
   3. Непригодное для проживания жилье
   4. Проверка сделок продавца
6. 6 ситуаций когда точно не стоит покупать данную квартиру
   1. Срочная продажа жилья и создание ажиотажа
   2. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора
   3. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности
   4. Перекрытый вид из окна в будущем и шумные соседи
   5. Муж продал квартиру без согласия супруги
   6. В истории квартиры слишком часто присутствовали сделки по доверенности
7. Ключевые факторы при покупке квартиры
   1. Проверить квартиру на передачу нескольким собственникам в течении года
   2. Если в квартире прописан несовершеннолетний, проверить приватизацию квартиры
   3. Проверка подробностей завещания собственника
   4. Детальное изучение домовой книги и получение выписки из нее

Как только появилась возможность покупать квартиры (с 1991 года), тут же мошенники стали разрабатывать схемы, чтобы половчее отбирать у покупателей деньги, ничего не давая взамен. Эти схемы настолько разнообразны, что даже перечислить их трудно. К тому же аферистам приходится постоянно "модернизировать" методики обмана покупателей, не меняя сути преступных разработок.

Сущность наиболее примитивной аферы состоит в том, чтобы притупить бдительность покупателя и на определенное время продать ему квартиру. То есть он должен передать деньги продавцу, а взамен получить ключи от квартиры. Затем мошенники обращаются в суд с требованием признать сделку недействительной, учитывая положения статей 167-180 ГК РФ. Суд издает постановление по поводу изъятия квартиры у покупателя. Судья обязывает продавца вернуть деньги, однако этот субъект оказывается недееспособным. Куда он дел полученную сумму, это никому не известно (кроме аферистов). Здесь в роли продавца (собственника квартиры) выступают:

• алкоголик (наркоман), не способный отвечать за свои действия;
• беспомощный старый гражданин, которого можно считать частично дееспособным (слабость, склероз, маразм);
• душевно больной человек, не осознающий своих действий.

На суде будут представлены медицинские справки. Окажется, что это покупатель подлым образом выманил у психически нездорового или беспомощного человека его жилье. Суд встаёт на сторону бедолаги, а на самом деле отстаивает интересы аферистов.

Так что добропорядочный покупатель теряет деньги и остается без квартиры. Назначаемая судом реституция зачастую действует, к сожалению, в одностороннем порядке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

• Продаваемая квартира оказалась залоговой. 
• Возобновился судебный спор между наследниками.
• Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
• Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Странное соседство

По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот "абориген" не собирается убирать свои пожитки. 

Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать. 

Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.

В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:

• приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
• пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
• родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.

Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного "гостя" (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством. 

Скоро этот гражданин предложит выплатить ему сумму, равную размеру причитающейся доли, чтобы он получил возможность поскорее съехать. Главное, не поддаваться на провокации! Нужно как можно быстрее связаться с грамотным адвокатом, который докажет в суде:

• что выплат добивается аферист, действующий в сговоре с другими членами преступной группы;
• что это не первый случай такого способа продажи жилья, где замешан новоявленный правообладатель;
• что появившийся человек был осведомлен о продаже квартиры, но никаких действий, способных помешать осуществлению сделки, не предпринимал.

Как снизить риск?

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
2. Нужно будет "просветить" темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
   • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
   • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
   • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости. 
5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо - подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы. 
6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Выбор квартиры на вторичном рынке: от каких вариантов желательно отказываться сразу

Высококвалифицированный юрист советует покупателям недвижимости изначально обращать внимание на некоторые факторы, которые уже сами по себе предупреждают об опасности.

Ситуация первая. Срочная продажа жилья, создание ажиотажа. Вокруг сделки, предстоящей в скором времени, продавец создает ажиотаж. Объявляется срочная продажа, указываются убедительные причины, такие как необходимость получить средства на лечение, переезд в другой регион на постоянное место жительства или выезд за границу. А так как продавцу нужно очень срочно избавиться от жилплощади, цена ставится ниже среднерыночной. 

Покупатель, которому предоставляется возможность существенно сэкономить, соглашается заплатить деньги уже вечером этого дня и подписать договор. Ведь у продавца в запасе якобы имеется еще пара потенциальных покупателей, готовых заплатить даже больше, но завтра. А у нынешнего обладателя недвижимости уже куплены билеты на ночной рейс, так что деньги он должен получить именно сегодня. 

Спешка при продаже такого объекта не может быть оправдана. Обозначенное поведение продавца должно насторожить покупателя. Лучше отказаться от совершения подобной сделки, чтобы не потерять и новоприобретенную квартиру, и потраченные на ее покупку немалые деньги. Скорее всего, продавец-торопыга будет посещать эту квартиру все последующие дни, пока не отыщет кого-то другого, стопроцентно легковерного, кто клюнет на предложенную наживку и попадется на его удочку.

Ситуация вторая. Продавец настоятельно просит занизить цену в условиях договора. Раньше эта мошенническая схема практиковалась повсеместно. После обозначения кадастровой стоимости эта практика частично потеряла смысл, ведь теперь слишком дешево продать квартиру не удастся. А раньше можно было указать в документах незначительную сумму, остальное доплатить – передать непосредственно в руки. Налогообложению подлежит только официально указанная часть оплаты. 

В дальнейшем, когда сделка будет признана недействительной (причину покупатель узнает в суде), продавец получит квартиру обратно, а покупателю вернет только официально обозначенную сумму, оставляя доплату себе. Неудачливому приобретателю недвижимости не удастся доказать, что его обманул аферист, ведь он тоже принимал участие в мошеннической схеме, помогая продавцу скрывать от налогообложения часть средств.

Ситуация третья. Продавец – банкрот, избавляющийся от собственности. Это вынужденный мошенник. Дальше кредитор легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной, так как договор о переходе прав собственности заключался в 3-летний период до объявления продавца банкротом. 

Ситуация четвертая. Бывший обладатель квартиры умолчал о том, что:

• вблизи дома намечается возвести объект, который перекроет вид из окон;
• проблемный сосед (дебошир, музыкант, любитель включать аппаратуру слишком громко, организатор наркопритона) не желает договариваться по поводу установления допустимого режима тишины. 

Выяснить, какие люди проживают по соседству, помогут жильцы этого дома, участковый, сотрудники жилищно-коммунальной конторы, представители местных властей. 

Ситуация пятая. Муж продал квартиру без согласия супруги. Теперь женщина добивается признания договора недействительным. 

Ситуация шестая. В истории квартиры неоднократно присутствовали сделки по доверенности. В таких случаях легко проглядывается мошенническая схема: используется поддельная доверенность, незаконно оформленная для продажи и перепродажи жилья. 

Действительный собственник, не выписывавший доверенность, может пребывать в это время в отдалении. Он даже не подозревает (или же делает вид, что не подозревает, так как сам является участником преступного сообщества), что его жилье в этот момент продают и заново перепродают. Дальше это лицо обратится в суд и получит квартиру обратно.

Подозрительно частые переходы права собственности несложно обнаружить в ЕГРН, где составляется расширенная выписка по поводу всех предшествующих сделок. 

На какие факты следует обратить особое внимание?

В течение года квартира может передаваться поочередно нескольким собственникам. Значит, каждый новый владелец этого жилья пытается поскорее избавиться от него. Причиной может стать то обстоятельство, что первый раз она была продана незаконно. Действительный хозяин оспорит не только первоначальную, но и все последующие сделки. Он вернет квартиру, а последний покупатель останется без имущества. Следует внимательно изучить расширенную выписку по поводу перехода прав собственности, затребованную в ЕГРН. 

Если приватизация квартиры осуществилась до 1994 года, тогда права несовершеннолетних могли оказаться нарушенными. Возможно, молодой человек, достигший совершеннолетия, до определенного момента не мог предвидеть, что его права когда-то нарушались. Но скоро он заявится к новым собственникам жилья с претензиями. 

А еще может проявиться ситуация, когда наследодатель написал завещание с упоминанием завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ). Это означает, что наследник обязан предоставить какому-то лицу право проживать в квартире до 3-х лет, а отсчет ведется с момента открытия наследства (п. 4 этой статьи). Естественно, наследополучатель постарается поскорее избавиться от такого наследства, выгодно продав недвижимость. Зато отказополучателю всё равно, кому принадлежит квартира, он может занимать эту квадратуру целых 3 года. 

Помогает своевременно обнаружить подвохи изучение домовой книги и получение выписки из нее. В этом документе указываются все те, кто когда-либо проживал в квартире. И всё же покупателю желательно не самостоятельно пытаться прояснить ситуацию, а задействовать толкового юриста. К тому же в случае обращения в полицию и последующего судебного разбирательства именно этот специалист, уже знакомый с ситуацией, выступит в роли адвоката, способного результативно отстаивать интересы нанимателя.